|
12. Juni 2006 - von Timo Scheil
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland stagnieren
seit 15 Jahren. Gemessen am Pro-Kopf-Einkommen sind die eigenen
vier Wände aktuell sogar günstiger als 1991.
Damit
nimmt Deutschland im Vergleich zu seinen europäischen Nachbarn
eine bemerkenswerte Ausnahmestellung ein. Jenseits unserer Grenzen
explodierten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum
geradezu - so beispielsweise in Großbritannien mit Preissteigerungen
um über 100 Prozent.
Diese "idealen" Marktbedingungen für heimische
Immobilieninteressenten neigen sich jedoch ihrem Ende zu, gleich
mehrere Faktoren sprechen für ein nachhaltiges Anziehen
der Immobilienpreise. Zu diesem Ergebnis kommt eine volkswirtschaftliche
Studie zum privaten Immobilienmarkt der Allianz Gruppe (Allianz
Lebensversicherungs-AG, Allianz Versicherungs-AG, Allianz Dresdner
Bauspar AG, DEGI-Research und Dresdner Bank AG).
Ost- und Westdeutschland mit unterschiedlichen
Ausgangsniveaus
"Die oberflächliche Betrachtung des Gesamtmarktes
verschleiert zunächst die massiven, regionalen Diskrepanzen
in der Immobilienpreisentwicklung", so David Milleker,
Volkswirt der Allianz Gruppe und Autor der Studie.
Insbesondere zwischen Ost- und Westdeutschland ist dieses Phänomen
zu beobachten. Während die Wohnimmobilienpreise im Westen
in den vergangenen zehn Jahren immerhin um gut vier Prozent
gestiegen sind, verfielen die Preise im Osten Deutschlands seit
1995 um rund 17 Prozent.
Faktor "Lageprämie"
Diese immense Abweichung zwischen den Landesteilen
lässt sich fast vollständig durch den Faktor "Lageprämie"
erklären, so Milleker. Als Lageprämie bezeichnen die
Allianz-Volkswirte den ökonomischen Wert einer Immobilie,
der sich z. B. aus der Bevölkerungsdichte, der Einkommensentwicklung
und den regionalen demographischen Trends zusammensetzt.
So verlieren die neuen Bundesländer seit Jahren aufgrund
der schlechteren Aussichten auf dem Arbeitsmarkt und den noch
bestehenden Lohnunterschieden Einwohner und bleiben auch mit
den Geburtenzahlen deutlich hinter den Zahlen im Westen zurück.
Diese Entwicklung führte in der letzten Dekade zu deutlichen
Abschlägen bei der Standortqualität und damit verbunden
zu einem spürbaren Preisverfall bei Immobilien.
Belastend für den ostdeutschen Immobilienmarkt wirkte sich
zudem der Aufbau hoher Überkapazitäten im Zuge der
Wiedervereinigungseuphorie ab 1991 aus. Durch die am tatsächlichen
Bedarf vorbei entfachte Bauaktivität - gefördert auch
durch üppige Steuererleichterungen - entstanden hohe Wohnungsüberhänge
und Leerstandsquoten.
Zugleich zog der Bauboom durch entstehende Kapazitätsengpässe
zunächst einen starken Anstieg der Baukosten nach sich.
Dieser Faktor verkehrte sich mit Beginn der Flaute in Ostdeutschland
1995 ins Gegenteil: Der einsetzende Schrumpfungsprozess in der
Bauwirtschaft übte eine stark dämpfende Wirkung auf
die Baupreise in Ost- und, mit leichter zeitlicher Verzögerung,
auch in Westdeutschland aus.
Rückkehr zur Normalität als Basis für
Preissteigerungen
Nach Ansicht von Volkswirt Milleker befindet sich der
ostdeutsche Immobilienmarkt indes vor einer Erholung. Maßnahmen
wie der "Stadtumbau Ost", in dessen Verlauf insgesamt
rund 350.000 Wohneinheiten abgerissen werden sollen, zeigen
erste Erfolge.
So befindet sich die Leerstandsquote nach einem Höchststand
von 16,5 Prozent im Jahr 2002 kontinuierlich auf dem Rückzug.
Die zeitweiligen Übertreibungen bei den realen Bauinvestitionen
gehören ebenfalls der Vergangenheit an. Sie liegen aktuell
wieder auf dem Niveau des Jahres 1991.
Die Rückkehr zur "normaleren", unverzerrten Verhältnissen
in Ostdeutschland hilft dem gesamtdeutschen Immobilienmarkt,
erklärt Milleker. "Ausgehend von den jetzt erreichten
unterschiedlichen Preisniveaus, die sich in abgeschwächter
Form auch zwischen Regionen in Nord- und Süddeutschland
nachweisen lassen, bestehen realistische Chancen, dass sich
für Ost- wie Westdeutschland die gleichen Steigerungstendenzen
für die Immobilienpreisentwicklung einstellen", so
Milleker.
Dabei sieht er drei von einander unabhängige Faktoren als
wesentliche Ursachen:
- Preisauftrieb durch internationale Investoren
- Deutsche Bauwirtschaft vor der Belebung
- Standortvorteil Deutschland: Hohe Mietrenditen
Preisauftrieb durch internationale Investoren
Von hoher Bedeutung für die bevorstehende Erholung
der Immobilienpreise ist der Markteintritt kapitalkräftiger,
meist internationaler Investoren. Insbesondere in den vergangenen
beiden Jahren ist der deutsche Immobilienmarkt verstärkt
in das Visier dieser Anlagegesellschaften geraten. Nach Erhebungen
von Thomas Beyerle, Leiter DEGI-Research, wechselten in den
Jahren 2004 und 2005 Immobilienpakete im Volumen von jeweils
rund 250.000 bis 300.000 Wohneinheiten, insgesamt also über
eine halbe Million Wohneinheiten, den Besitzer.
Schätzungen gehen davon aus, das in den nächsten Jahren
zwischen einem Drittel und der Hälfte der 9,8 Millionen
Wohnobjekte, die sich derzeit in kommunalem oder gewerblichem
Besitz befinden, den Eigentümer wechseln. Von den insgesamt
gut 39 Millionen Wohneinheiten in Deutschland stehen somit über
zehn Prozent in der näheren Zukunft zum Verkauf.
Diese neue Nachfrage wird die Immobilienpreise nach oben treiben:
Die Allianz Dresdner Volkswirte taxieren den Preisanstieg bei
den großen Wohnungsportfolien in den Jahren 2004 und 2005
bereits auf annähernd 20 Prozent. Diese Preistendenz sich
durch die stetige und steigende Nachfrage nach großen
Wohnungsbeständen aller Voraussicht nach fortsetzen.
Deutsche Bauwirtschaft vor der Belebung
Die Baukosten sind ein weiterer bedeutender Faktor
der Immobilienpreisentwicklung. Naturgemäß entwickeln
sich die Immobilienpreise dabei tendenziell im Gleichklang mit
den Baukosten, als dem mit Abstand (vor Grundstücken oder
Nebenkosten) größten Kostenblock.
Besondere Signalwirkung für die Preise entfaltet daher
der Auftragseingang in der Bauwirtschaft. Hier haben die Allianz-Volkswirte
für die letzten beiden Jahre eine deutliche Stabilisierung
registriert.
Insbesondere beim gewerblichen Bau gibt es mittlerweile eine
deutliche Aufwärtstendenz, seit sich der Leerstand stabilisiert
und eine Trendwende bei den Spitzenmieten etabliert hat. Im
Segment des öffentlichen Baus scheint sich zudem langsam
die bessere kommunale Finanzausstattung - aufgrund einer Stabilisierung
der Gewerbesteuereinnahmen sowie deutlicher Kostenentlastungen
im Zuge der Arbeitsmarktreformen - positiv bemerkbar zu machen.
"Einzig der Wohnungsbau zeigt weiter eine leicht rückläufige
Tendenz. Für die preislichen Perspektiven von Wohnimmobilien
ist letzteres freilich ein positives Zeichen", erklärt
Volkswirt Milleker.
"Der bislang zu verzeichnende Rückgang bei den Leerstandsquoten
war wesentlich das Ergebnis eines gezielten Abrisses im Zuge
des Stadtumbauprogramms. Die Nachfrageentwicklung im Wohnungsbau
unterstützt die Tendenz zu fallendem Leerstand und damit
die Höhe der Lageprämie bei verbesserten Mietpreisperspektiven.
Steigen aufgrund von stärkerer Nachfrageentwicklung in
anderen Immobiliensegmenten gleichzeitig die Baukosten, ist
einer der entscheidenden Kernparameter für den Wohnimmobilienmarkt
aufwärts gerichtet," so Milleker.
Standortvorteil Deutschland: Hohe Mietrenditen
Deutschland weist als einziger Markt im internationalen
Vergleich einen leichten Anstieg der Mietrendite (Verhältnis
von erzielbarer Miete zu Kaufpreis) um zwei Prozent gegenüber
dem Ausgangsjahr 1995 auf. In Großbritannien erreichte
die Mietrendite 2004 dagegen ein Niveau von nur 40 Prozent gegenüber
dem Basisjahr 1995, in Schweden ein Niveau von 56 Prozent und
in den USA lag dieser Wert bei 72 Prozent.
Der deutliche Rückgang der Renditen in den Vergleichsländern
reflektiert einen Anstieg der Immobilienpreise, mit dem die
Mieten nicht haben Schritt halten können. Das zunehmende
Absinken der Mietrenditen in anderen Industriestaaten erklärt
zu einem wesentlichen Teil die steigende Attraktivität
des deutschen Wohnimmobilienmarktes für internationale
Investoren.
Nach Allianz-Schätzungen lag die Mietrendite im gesamtdeutschen
Durchschnitt Anfang 2005 bei 5,4 Prozent. Dabei war sie in den
neuen Bundesländern (einschließlich Berlin) sogar
mit rund 5,9 Prozent höher als in den alten Bundesländern
mit 5,3 Prozent.
Risiko Leerstand
Bei der Beurteilung von Mietrenditen ist es jedoch
von essentieller Bedeutung, ob man sie aus der Sicht eines Eigennutzers
oder eines Vermieters betrachtet. Denn im Gegensatz zu Eigennutzern
halten letztere die Wohnung zu Anlagezwecken. Damit tragen sie
auch in vollem Umfang das Risiko, dass die Wohnung unvermietet
bleibt und gar keine Erträge generiert.
Dieses Risiko lässt sich ungefähr an der Leerstandsquote
ablesen. Bereinigt um die Leerstandsquoten errechnen sich Mietrenditen
von 5,1 Prozent in Westdeutschland und 5,0 Prozent in Ostdeutschland.
"Damit liegen alle Mietrenditen in Deutschland deutlich
über dem aktuellen Hypothekenzinsniveau", so Milleker.
Dieser positive Abstand ist für die Wohneigentumsbildung
von hohem Belang: Der finanzielle Anreiz, selbst Wohneigentum
zu kaufen oder zu bilden, hängt wesentlich von der Differenz
zwischen Mietrendite und Hypothekenzins ab.
Ist die Differenz positiv, so treten neue Käuferschichten
in den Markt ein, da sich der Erwerb einer Immobilie neben Überlegungen
aufgrund der persönlichen Lebenslage und/oder Vorlieben
auch finanziell "rechnet". Denn faktisch ergibt sich
für den Käufer entweder im Falle der Eigennutzung
eine Ersparnis oder im Falle der Vermietung ein positiver Ertrag.
Fazit: 2006 Günstiger Zeitpunkt für Immobilienkauf
Die im internationalen Vergleich hohen Mietrenditen,
leicht anziehende Baukosten und die "Konkurrenz" durch
Großinvestoren machen das Jahr 2006 zu einem günstigen
Zeitpunkt für den Kauf oder den Neubau einer Immobilie",
fasst Gerhard Creutz, Vorstandssprecher der Allianz Dresdner
Bauspar AG, zusammen. Insbesondere von der weiteren Entwicklung
der - aktuell steigenden - Hypothekenzinsen geht derzeit eine
gewisse Unsicherheit für die Interessenten aus.
Daher spricht nach Ansicht der Allianz Gruppe vieles dafür,
den Traum von den eigenen vier Wänden rasch zu realisieren,
zumal die selbst genutzte Wohnimmobilie als wichtiger Teil der
Altersvorsorge und als selbst gestalteter "Raum zum Leben"
weitere Trümpfe auf sich vereinen kann.
Pressemitteilung der Allianz Lebensversicherungs AG - Montag,
den 18. Juni 2006
|
