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16. Oktober 2005
Im Oktober beginnt die Heizperiode - und der Streit
darüber
Der Sommer ist vorbei.
Es wird spürbar kälter. In den meisten Haushalten
werden die Heizkörper aufgedreht. Was aber, wenn der Vermieter
noch nicht mitspielt und die Zentralheizung noch nicht aktiviert
hat? Muß der Mieter frieren? Mit Sicherheit nicht. Doch
eine gesetzliche Regelung über die Dauer der Heizperiode
gibt es nicht. Es kommt auf die Vereinbarungen im Mietvertrag
an. Fehlt eine entsprechende Klausel im Vertrag, so gilt in
der Regel der Zeitraum von Anfang Oktober bis Ende April als
Heizperiode.
Der Vermieter muß aber auch außerhalb
der kalendarisch kalten Monate die Heizung anstellen, sollte
es mehr als zwei Tage zu geringe Außentemperaturen geben.
Zeigt das Thermometer in den Sommermonaten innerhalb der Wohnung
auch nur zeitweise weniger als 18 Grad, so muß geheizt
werden. Der Mieter muß es nicht hinnehmen, daß er
friert.
Während der Heizperiode muß der
Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, wie es einem "zeitgemäßen
Wohnstandard" entspricht. Das hat der Bundesgerichtshof
schon vor Jahren entschieden. Ist im Mietvertrag nichts anderes
vereinbart, so gilt eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad
für die Wohnräume. Der Vermieter ist jedoch nicht
verpflichtet, diese Temperaturen rund um die Uhr zur Verfügung
zu stellen. Er erfüllt seine Pflichten, wenn seine Mieter
ihre Räume zwischen 6 Uhr und 24 Uhr entsprechend aufheizen
können. In winterlichen Kältezeiten ist von ihm in
den übrigen Stunden eine Mindestgradzahl von 17 Grad anzubieten.
Wird die Heizung trotz Kälte nicht in
Betrieb genommen, oder wird nur unzureichend geheizt, so kann
die Miete gemindert werden, da sich die Wohnung nicht im "vertragsgemäßen
Zustand" befindet. Fällt die Heizung gar während
der kalten Tage aus, so kann nach Ansicht des Landgerichts Hamburg
die Mietzahlung (immer nur Kaltmiete) eingestellt werden. Die
Gerichte haben darüber hinaus zahlreiche weitere Entscheidungen
zu treffen gehabt, in welchen Fällen der Vermieter die
Heizung weiter aufdrehen muß oder aber Energie sparen
kann.
Auf Gasetagenheizung muß der Mieter
nicht verzichten: Ein Mieter muß es nicht dulden, daß
seine funktionsfähige Gasetagenheizung demontiert und er
an die gemeinschaftliche Zentralheizung angeschlossen wird,
wenn das zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes
nicht notwendig ist, den Wohnwert nicht erhöht und auch
keine Heizkostenersparnis bringt (Landgericht Berlin, 67 S 84/02).
Ist das Wasser zu kalt, gibt's weniger Miete:
Ein Mieter ist berechtigt, die Miete zu mindern, wenn der Vermieter
nicht in der Lage ist, eine Mindestwassertemperatur von 40 Grad
zu gewährleisten und durch die Zentralheizung nicht sichergestellt
ist, daß in allen Räumen von 6 bis 23 Uhr eine Temperatur
von mindestens 20 (Bad/Toilette: 21) Grad herrscht, von 23 bis
6 Uhr von mindestens 18 Grad (LG Berlin, 64 S 266/97).
Gemeinschaftsheizung zur Abrechnungseinheit
zusammenfassen: Werden mehrere Wohngebäude durch eine Gemeinschaftsheizung
versorgt, so darf der Vermieter diese Häuser für die
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit
zusammenfassen - auch wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude
bezeichnet ist (Bundesgerichtshof, VIII ZR 371/04).
Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen
schnell reagieren: Teilt ein Mieter seinem Vermieter mit, daß
die Heizung ausgefallen ist, wird der Defekt letztendlich aber
erst einen Monat später von einem Handwerker behoben, so
teilen sich beide Parteien den Schaden an der Heizungsanlage,
der durch zugefrorene Rohre entstanden ist. Der Mieter hätte
die Wasserrohre entleeren, der Vermieter sich um eine zügigere
Reparatur kümmern müssen. (Oberlandesgericht Nürnberg,
5 U 1896/00)
Klopfende Heizung bringt zwölf Prozent:
Klopfgeräusche einer Heizungsanlage in einer Mietwohnung
rechtfertigen eine Minderung der Miete (hier: um zwölf
Prozent). Dabei spielt es keine Rolle, wenn andere vom Mieter
beanstandete Mängel tatsächlich nicht existieren,
der Nachweis für das Klopfen jedoch erbracht worden ist.
(LG München I, 8 S 167/00)
Maximal 18 Grad zuwenig: Läßt sich die Zentralheizung
in einer Wohnung maximal bis 18 Grad aufdrehen, so kann der
Mieter wegen der drei fehlenden Gradzahlen bis zur vorgeschriebenen
Mindesttemperatur von 21 Grad die Miete um 15 Prozent mindern
(Landgericht Frankfurt/ Main, 2/17 S 315/99). Wolfgang Büser
Artikel erschienen in der Welt - Sonntag, den 16. Oktober
2005
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