21. August 2005

Wer dasselbe Immobilienobjekt von mehreren Makler vorgestellt bekommt, muß später beweisen können, daß er nur eins der Angebote angenommen hat.

von Dietmar Treiber

Makler-Exposés können nicht nur lukrative Immobilienangebote ins Haus bringen, sondern auch rechtliche Verwicklungen. Manch Kaufkandidat riskiert, die doppelte Provision zu zahlen. Dieses Thema ist auch für Verkäufer interessant, denn je mehr Vermittlungsprofis am Markt tätig sind, desto größer ist die Gefahr für den Verkäufer, auf Haus oder Eigentumswohnung sitzenzubleiben.

Frau K. aus Berlin ist verärgert. Eigentlich war sie entschlossen, ein Einfamilienhaus am Stadtrand zu kaufen, doch nun ist sie verunsichert, weil sie das Objekt mittlerweile schon von zwei Maklern angeboten bekommen hat. Wem steht die Provision zu, falls sie beim Notar einen Kaufvertrag unterschreibt? Je mehr Makler eine Immobilie feilbieten, desto eher tritt beim Verbraucher Unsicherheit auf, wem gegenüber man nun in der Provisionspflicht steckt.

Verfolgen wir den Weg dieses Angebots einmal zurück. Verkäufer V. hatte sein Häuschen zuerst privat inseriert. Ein Makler war ihm persönlich nicht bekannt, "und da erspare ich dem Käufer doch gleich die Maklerprovision", dachte der Mann und hoffte so auch auf einen höheren Erlös. Schließlich würde ein Käufer die in Berlin üblichen sechs Prozent des Kaufpreises plus davon 16 Prozent Mehrwertsteuer sparen.

Begeistert nahm der Verkaufswillige 22 Telefonanrufe an, verschickte sechsmal ein DIN-A4-Blatt mit einem Foto des 100-Quadratmeter-Hauses, einem gezeichneten Grundriß, den Quadratmeter-Angaben und dem Wichtigsten: der Preisangabe 285 000 Euro. Fünf Leute kamen gleich zur Besichtigung, zwei knipsten wie wild, acht wollten demnächst vorbeikommen. Drei boten schon am Telefon "höchstens 275", was V. ablehnte. Zu Kaufverhandlungen kam es jedoch nicht.

Am kommenden Wochenende las Herr V. den Immobilienteil seiner Zeitung, um zu vergleichen, ob er im Preis vielleicht zu hoch gegriffen hatte. Obwohl er nicht erneut inseriert hatte, fand er sein Haus, und das gleich zweimal. Ein Makler bot es für 277 000 Euro an, ein anderer mit minimal veränderten Eckdaten für 270 000 Euro.

Wütend rief Herr V. bei diesem Makler an: Wie er denn dazu komme, ohne erteilten Auftrag sein Haus anzubieten?! Der Makler erklärte, er sei am vergangenen Wochenende bei Herrn V. gewesen und habe Fotos gemacht. Er solle ihm das nicht übelnehmen, "aber für 285 000 werde er das Haus nie los". Die von ihm angesagten 270 000 Euro seien realistischer.

Am Ende des Telefonats war Herr V. beinahe froh, mit diesem Makler gesprochen zu haben. Die 270 000 Euro hielt er zwar weiterhin für "10 000 zu niedrig", aber man kann ja einmal abwarten, ob der Makler erfolgreicher ist. Tatsächlich kam es jetzt zu einigen Kontakten, nach fünf Monaten waren Herr V. und Frau K. handelseinig bei 267 000 Euro.

Aber Frau K. ist unsicher, ob es wirklich bei den 267 000 Euro Kaufpreis plus 6,96 Prozent Provision (18 583,20 Euro) bleibt. Oder ob noch ein Makler sie auch bekommt. Ursprünglich erfahren hatte sie von dem Angebot durch Makler A, jener mit "277 000 Euro Verhandlungsbasis". Bei ihm hatte sie ein Exposé bestellt.

Anders aufgemacht, flatterte dasselbe Hausangebot tags darauf noch einmal in ihren Briefkasten. Auch Makler B ("270 000 Euro") hatte sie unter dessen "Samstagsruf 777 77 77" erreicht, nach der Lage des Objekts gefragt und sich die Exposé-Papiere bestellt. Nun hatte sie diese doppelt - wer bekommt später mal eine Provision?

Hier sollte Frau K. auf die spätere Sendung reagieren und mit der Vorkenntnis argumentieren: "Objekt XY wurde mir bereits anderweitig angeboten." Damit diese Behauptung später nicht widerlegt werden kann, empfiehlt sich eine genaue Buchhaltung: Welcher Makler wurde wann gesprochen, und wann traf das Exposé ein? Notfalls hilft der erste Makler bei dieser Beweissicherung - im eigenen Interesse, um seine eigene Provision zu sichern.

Wer seine Immobiliensuche wie üblich über Wochen und Monate betreibt, sollte beim Telefonat mit neuen Maklern sofort seinen Verdacht äußern, beim angebotenen Objekt handele es sich um das Haus in der "Straße XY, eine 40er Hausnummer, gehört einem Lehrer". So kann man gleich mit der Vorkenntnis argumentieren und Doppel-Exposés vermeiden.

Doppel-Exposés zu verhindern sollte auch das Ziel von Verkäufern sein. Wenn sie mit einem Makler Kontakt bekommen, "ist es in den meisten Fällen sinnvoll, einen Alleinauftrag abzuschließen", rät etwa Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Einerseits zwingt das den Vermittler zu intensiveren Vermarktungsbemühungen innerhalb eines fest vereinbarten Zeitraums. Und andererseits hält dieser Vertrag andere Makler aus dem Geschäft heraus - weil immer der Alleinauftragsmakler eine Provision bekommt - und vermeidet damit verwirrte Käufer, die angesichts mehrerer Exposés Angst vor mehreren Provisionsverpflichtungen haben.

Artikel erschienen in der Welt - Sonntag, den 21. August 2005