Wer seine Miete zu stark kürzt, riskiert schnell eine Kündigung

von Susanne Ziegert

In der Küche und im Schlafzimmer einer Berliner Mieterin wuchsen Schimmelflecken. Sie störte sich auch an Spinnweben im Treppenhaus, beschwerte sich über die ausgefallene Hausnummern-Beleuchtung und den feuchten Keller und kürzte die Zahlungen an ihre Vermieterin. Nachdem ihr diese auch noch den Parkplatz gekündigt hatte, minderte die Berlinerin ihre Miete um 37 Prozent. Die Klage der Hauseigentümer brachte jedoch eine böse Überraschung. Ein Amtsrichter gab einer Räumungsklage statt - wegen eines Mietrückstands von mehr als zwei Monatsmieten. Fliegt jetzt, wer seine Miete mindert?

Auch die Richter des Landgerichtes Berlin (AZ. 65 S 35/05) gaben in zweiter Instanz der Vermieterin recht. Ein Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, liege auch dann vor, wenn sich der Mieter bei der Minderungsquote verschätzt, so die Richter. Der Mieter sollte also sorgfältig prüfen, ob die Höhe einer Mietminderung gerechtfertigt ist. Mängel wie ein kaputter Briefkasten, undichte Fenster oder eine defekte Heizung berechtigen den Mieter, weniger Miete zu bezahlen. "Die Kürzung muß aber angemessen sein. Ist sie nicht gerechtfertigt oder stark überhöht, droht die fristlose Kündigung. Denn dann liegt ein selbst verschuldeter Zahlungsrückstand vor", warnt der Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland, Jürgen Michael Schick.

Gesetzliche Richtlinien für die Mietminderung gibt es nicht. "Sie hängt von der Einschränkung der Nutzung der Wohnung ab", erklärt Schick. In der Rechtsprechung wurde beispielsweise entschieden, daß die Miete für einen kaputten Briefkasten um drei Prozent gekürzt werden darf, bei Schimmelbefall zwei bis 100 Prozent je nach Befall. Grundlage für die Minderung ist dabei immer die Bruttomiete, hat der Bundesgerichtshof in diesem Jahr entschieden.

Nicht gemindert werden darf allerdings, wenn die Mängel bereits im Mietvertrag stehen. Wenn sich der Mieter bei den Abzügen grob verschätzt hat, kann er leicht zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand geraten - und setzt seine Wohnung aufs Spiel. "Ein solcher Zahlungsverzug ist, wenn er unberechtigt ist, ein schwerer Verstoß gegen den Mietvertrag, der den Vermieter gegebenenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigt", warnt Anwältin Bettina Baumgarten von der Kanzlei Bethge & Partner in Hannover.

Zunächst sollte dazu der Vermieter mitteilen, daß er die Mietminderung für unberechtigt hält, und gleichzeitig sollte er dem Mieter eine Frist für die Rückzahlung der einbehaltenen Beträge setzen.

Mindern darf der Mieter allerdings auch dann erst, wenn er den Eigentümer auf den Mangel hingewiesen hat. Wenn der Eigentümer keine Abhilfe schafft, kann der Mieter den Schaden auch reparieren lassen und dem Eigentümer die Reparatur in Rechnung stellen. Wichtig ist eine Klärung der Ursache. Über Schimmel streiten die Vertragspartner oft - die gesundheitsschädlichen Pilze können durch die Bausubstanz oder auch durch fehlende Belüftung entstehen. Im Streitfall muß dies ein Gutachter klären.

Artikel erschienen in der Welt - Sonntag, den 25. Dezember 2005