26. März 2006 von Ulrike Wirtz

Betriebskosten: BGH entscheidet zugunsten der Vermieter.


Heutzutage dreht sich nach Angaben des Deutschen Mieterbundes in Berlin jede dritte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um das leidige Thema Betriebskosten. Und auch der Bundesgerichtshof (BGH) mußte sich damit zuletzt auseinandersetzen. Das Gericht hatte darüber zu befinden, ob Mietern Kopien der Belege zustehen, auf denen die Betriebskostenabrechnung basiert.

Dazu zählen Kosten für Hausverwalter oder Grundsteuer, für Gebäudeversicherung oder Gemeinschaftsstrom. Im konkreten Streit hatte der Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt, weil der Vermieter von den insgesamt 300 Belegen keine Kopien machen wollte. Das müsse er auch nicht, so die Zivilrichter vom VIII. Senat. Sie betonten, daß Vermieter generell keine Kopien ziehen müßten, vielmehr hätten sich die Mieter zur Nachprüfung der Abrechnungsbelege in den Geschäftsräumen des Vermieters einzufinden. Das gilt für frei alle vermieteten Wohnungen (BGH Aktenzeichen VIII ZR 78/05).

Im sozialen Wohnungsbau dagegen ist die Zusendung von Fotokopien ausdrücklich vom Gesetz vorgesehen. Durch diese Differenzierung seien die Mieter im freien Wohnungsbau ungerechtfertigt benachteiligt, meint dazu jetzt der Mieterbund. Zumal die Pflicht, beim Vermieter persönlich vorstellig zu werden, die Kontrollrechte des Mieters von vornherein stark einschränke. Der Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland in Berlin begrüßt hingegen den Richterspruch. Dennoch empfiehlt er seinen Mitgliedern, der Nebenkostenabrechnung freiwillig die Abschriften der Belege beizufügen. "Das liegt im Interesse eines vernünftigen Miteinanders und ist praktikabler, als die Mieter persönlich empfangen zu müssen", so Stefan Diepenbrock von Haus und Grund. Handele es sich jedoch um Berge von Belegen, wäre das sicher zuviel verlangt.

Im gleichen Verfahren ging es noch um folgenden Dauerbrenner-Zankapfel, nämlich wie mit den Gesamtkosten zu verfahren ist, wenn Mietobjekte teils gewerblich, teils für Wohnzwecke genutzt werden. Dabei fühlen sich die Mieter des Wohnraums oftmals übervorteilt, wenn der Vermieter nicht nach Büros und Geschäften sowie Wohnungen getrennt abrechnet. So sah es auch der Kläger, der deshalb die Bezahlung der Nebenkosten verweigert hatte.

Der Nachteil für die Wohnungsmieter bestünde darin, daß die gewerblichen Mitbewohner, im Streitfall ein Internetcafé und ein Jobcenter, erfahrungsgemäß mehr Gesamtkosten verursachten, etwa das Treppenhaus stärker verschmutzten. Der Kläger verlangte daher vom Vermieter, die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten für die Gewerbeflächen vorweg mit einem größeren Anteil zu berechnen und dann die restlichen Betriebskosten unter den Wohnraummietern aufzuteilen.

Der BGH wies das Ansinnen jedoch zurück: Eine Trennung bei gemischter Nutzung sei nur erforderlich, wenn die Mieter von Wohnraum benachteiligt wären. "Das bedeutet, daß solche Mieter weiterhin beweisen müssen, daß sie zuviel bezahlen. Dabei wäre eine Trennung von vornherein viel klarer und viel einfacher", so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Trotz BGH-Urteils bliebe nun mehr Rechtsunsicherheit als weniger. Ulrike Wirtz

Artikel erschienen in der Welt - Sonntag, den 26. März 2006