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2. April 2006 von Marc Lehmann, ws
Auch neuer Eigentümer muß sich an strenge
Auflagen halten
Grossinvestoren, vor allem aus
den USA, drängen derzeit auf den deutschen Immobilienmarkt.
Sie übernehmen im großen Umfang Wohnungsbestände
von Unternehmen oder Kommunen. Mieter sind dann oft verunsichert,
was aus ihrem Zuhause wird.
Der Grundsatz dazu lautet: "Kauf bricht
nicht Miete." So schreibt es Paragraph 566 des Bürgerlichen
Gesetzbuches (BGB) ausdrücklich vor. Die bisherigen Verträge
sind also vom neuen Eigentümer unverändert fortzuführen.
Einige Besonderheiten sind jedoch trotzdem zu beachten.
Kündigungsschutz: Der
neue Eigentümer kann wie der alte nur dann kündigen,
wenn er ein "berechtigtes Interesse" hat. Die Kündigung
zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen, stellt
das Gesetz klar (Paragraph 573 BGB). Ein berechtigtes Interesse
kann zum Beispiel Eigenbedarf sein, etwa für Angehörige.
Im Kündigungsschreiben ist der Grund anzugeben. "Eine
Ausnahme gilt aber für ein Zweifamilienhaus, das der Vermieter
mitbewohnt", sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin
Annette Mertens. "Dann kann der Vermieter ohne besonderen
Grund kündigen." Erteilte der alte Vermieter eine
Untermieterlaubnis, so ist auch der neue Eigentümer daran
gebunden. Die Nutzung eines nicht zur Wohnung gehörenden
Kellerraums kann der neue Eigentümer aber widerrufen. Dazu
müssen individuelle, neue Regelungen getroffen werden.
Kündigungsfrist: Die
gesetzlichen Kündigungsfristen müssen auch dann eingehalten
werden, wenn ein berechtigtes Interesse des neuen Eigentümers
vorliegt. Je nach bisheriger Mietdauer sind das drei bis neun
Monate (§ 573c BGB). Besondere Kündigungsfristen gelten
bei einer Wohnungsumwandlung, wenn also eine Mietwohnung nach
dem Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Ein
berechtigtes Interesse kann der Erwerber dann frühestens
erst nach drei Jahren geltend machen, für Gemeinden mit
schlechter Wohnungsversorgung können die Landesregierungen
diesen Mieterschutz sogar auf auf einen Zeitraum bis zu zehn
Jahre ausdehnen (§ 577a BGB).
Vorkaufsrecht: Sollen Mietwohnungen
vom neuen Vermieter als Eigentumswohnungen verkauft werden,
so haben die bisherigen Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577
BGB). Sie können zu den Konditionen kaufen, die einem Dritten
angeboten wurden. "Erst wenn der notarielle Vertrag zwischen
dem Verkäufer und dem Käufer vorliegt, in dem der
konkrete Kaufpreis genannt ist, muß sich der Mieter innerhalb
von zwei Monaten entscheiden", so Rechtsanwältin Anette
Mertens.
Mietkaution: Ein Vermieterwechsel
ändert nichts daran, daß ein Mieter erst dann die
Mietkaution zurückverlangen kann, wenn das Mietverhältnis
beendet wurde. Die Rückzahlung muß der neue Eigentümer
übernehmen. Geht er pleite, haftet noch der vorherige Vermieter.
Mieterhöhung: Frühestens
15 Monate nach der letzten Mieterhöhung kann der neue Vermieter
mehr Geld verlangen, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(§ 558 BGB). Binnen drei Jahren darf die Erhöhung
maximal 20 Prozent betragen. Modernisierung: Modernisiert der
neue Vermieter die Wohnung, dann darf die damit begründete
Mieterhöhung maximal elf Prozent "der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten" im Jahr betragen (§
559 BGB). Hatte sich der alte Vermieter wegen der Gewährung
öffentlicher Fördermittel zur Begrenzung der Mieterhöhung
verpflichtet, so ist das Verhältnis zwischen Mieter und
neuem Eigentümer davon nicht betroffen. Er darf im Rahmen
der Gesetze erhöhen. Marc Lehmann, ws
Artikel erschienen in der Welt - Sonntag, den 2. April 2006
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